住宅ローンといえばちょっと前までは35年までが最長（年齢による）でしたが、昨今ではそれが変わりつつあります。それについて少し考察してみました。
目次
〈住宅ローンとは〉
住宅ローンとは、購入（もしくは新築）する物件を金融機関に担保として差し入れ、物件購入費用やそれに付随する諸費用を借入するものです。最近は不動産価格の高騰に伴い、住宅ローンでの借入額も増加傾向で、かつ諸費用まで借りてしまうのが一般化しました。
借入期間も、長らく最長35年というのが各金融機関の暗黙ルールでしたが、直近では40年や50年ローンという驚くべき商品も出始めています。しかもかなり浸透度合いは強くなっています。
〈35年超ローンの浸透度合い〉
35年超の住宅ローンは、低金利の環境と相まって、特に若年層や初めての住宅購入者の間で人気が高まっています。長期にわたる返済計画は、月々の返済額を抑えることができ、家計に与える影響を最小限に抑えることが可能です。また、金融機関もこのようなローン商品を積極的に提供しており、市場における選択肢として定着しています。
管理人の知る限りでは、福岡を中心とした九州地方や大阪など関西地方ではすでに50年ローンがオーソドックスな選択肢であるものの、首都圏ではまだ浸透度が低いようです。ただ、このトレンドは止まらないでしょうから、首都圏でも40年ローンや50年ローンが主流になることはほぼ確実です。
〈メリット〉
①借入期間が延びることで、月々の返済額の軽減できる
⇒35年ローンと比べた時に、40年ローンで概ね10％程度、50年ローンでは概ね20％程度毎月の返済額を落とすことができ、毎月のキャッシュフローが楽になります。
② 購入可能な物件の選択肢の拡大
⇒ここは金融機関の審査によりますが（＝中には、40年や50年で貸出OKだが審査は35年で行う〈？〉等のケースもあると聞いています）、 月々の返済額が少なくなることで、より高額な住宅を購入・新築することが可能になります。
〈デメリット〉
① 総返済額の増加
⇒当然ですが、返済期間が長くなると、支払う利息の総額も増えるため、最終的にはより多くのコストがかかります。
②金利上乗せされるケースが多い
⇒金融機関によってまちまちかと思いますが、35年超の借入をする場合は、通常よりも金利が上乗せされてデメリット①が増幅される可能性があります。某大手ネット銀行さんでは＋0.15％の金利上乗せがあるようです。
〈メリット／デメリット踏まえた管理人の考え〉
【使える人は積極的に使った方がいい】
40年や50年ローンは年齢要件（一般的には完済時に80歳未満であることが求められるので、50年ローンでは30歳までの人が対象）や審査上問題なければ、出来るだけ長期で借り入れすることが望ましいと考えます。
これも一般論でも申し訳ないのですが35年で借り入れした人が、「思ったより毎月の返済額が厳しいから40年や50年に延長したい」ということは出来ないケースがほとんどです。逆に、「余裕を持って40年や50年で借りておいたけど、余裕があるので35年返済に短縮したい」は認められるケースが多いはずです。
これは金融機関側から見た条件悪化に当たるかどうかの問題です（貸出期間が長い、伸ばす＝金融機関側から見たときに回収できなくなるリスクが高まるor回収までの時間が長くなる＝条件悪化だから原則として認めない）。
【疾病保険もセットでつけること】
金融機関はそれぞれ、加入必須の団体信用生命保険（＝死亡時、高度障害時にローン残債が無くなる）のほかに、がん団信や三大疾病保障保険を用意しています。年齢や保障内容により金利上乗せ有無や上乗せ幅が違いますが、極力これには加入しましょう。スケールメリットを生かし、割安に設計されていることがほとんどです。40年や50年ローンとの相性は抜群だと思います。
〈35年超ローンを使うべきでないひと〉
・短期間での住み替えを検討しているひと
⇒主にマンション購入で住み替え前提の場合を想定しています。この場合、月々のキャッシュフローは（余力があるに超したことはありませんが）、それほど重要ではないケースが多いと思います。それであればわざわざ金利上乗せをしてまで35年超ローンを利用するメリットは少ないのではないでしょうか。金利上乗せなしであれば利用もアリかと思います。
〈35年超ローンを使うべきひと〉
・長く住み続けることが確定」しているひと
⇒主に、こだわりの注文住宅などを建てるかたを想定しています。こういった方はかなりの長期間（それこそ一生涯）居住しつづける想定だと思いますので、毎月のキャッシュフローに余力を持たせておくことは非常に重要です。おそらく、首都圏より地方で先に35年超ローンが主流になったのは、①首都圏は所得が高く35年ローンでも対応できるかたが地方より多かった、②首都圏より地方の方が戸建て割合が高く、想定居住期間が長いケースが多かった という理由があったと想像します。
〈注意したい点〉
最後に注意点を記載したいと思います。
現在の低金利環境下＋不動産価格上昇環境下では、元金の返済ペースが早く、一方で不動産価格が上がり続けていることから、仮に返済が苦しくなった時でも物件売却でローンが完済できるケースが多いです（「不動産の価格」＞「ローン残債」であれば売却で完済できる）。
一方、今後金利上昇局面になると元金の返済ペースがゆっくりになることから、不動産市況によっては「不動産の価格」＜「ローン残債」となってしまい、身動きが取れなくなる恐れがあります。
上記のような事態を避けるためにも、①諸費用や頭金を少しは入れておく、②入れなかったとしても緊急繰り上げ返済用に一定の現預金を手元に確保しておく のどちらかは必ず検討したいところです。
最後までご覧いただきありがとうございました。ではまた。